关于MSP
关于我们
运营案例
企业动态
主要客户
诚聘英才
企业动态
企业动态
蔡照明央视与潘石屹等坐论
2008-1-4

1月4日上午,央视12套《大家看法周末演播室》录制现场
右起:卢求、蔡照明、劳春燕(主持人)、潘石屹、范小冲

近一段时间来关于房市是否出现拐点,成为业内和广大民众争论的焦点,北京时间传媒股份有限公司首席营销官,知名地产营销专家,媒体运营专家蔡照明做客央视《大家看法》栏目,与SOHO董事长潘石屹、中国房地产协会副会长顾云昌、五合国际副总卢求、阳光100常务副总范小冲等一起对当下房市进行解读,并对08年房市进行预测,“房市是否出现了拐点?”,本期对话被潘石屹称为“这次是我参加这么多节目以来,谈得最理性,最有建设性的一次”。

众房产老总争议“拐点”含义

针对万科总裁王石近期的房市“拐点论”,节目中各位嘉宾先就房市“拐点”含义进行了一番争论。一种观点认为,拐点并不意味着掉头朝下,而是增长趋势减缓,另一种观点则认为所谓拐点一定是发生方向性逆转,范小冲明确表示:今天的房地产肯定没有到大头朝下的这个拐点,整个的上升趋势也没有发生根本性变化,而是增长趋势减缓,内部机构发生了调整。

开发商不希望房价暴涨

潘石屹和范小冲指出,开发商并不希望房市暴涨,而是希望有一个良性的持续平稳上升的趋势。范小冲说:如果暴涨的时候,我们撤出了,咱不干了,咱去卖别的去了,我有可能希望暴涨,但是我们要长期在这儿,我们会持续开发,我会面临一个周期,我们已经经历了一个周期,现在已经经历第二个周期,我们可能还会经历第三个周期。这个行业能够持续发展,开发商才会持续增长。

潘石屹在博客中系统整理了嘉宾的观点,大家一致的看法是:房地产行业的涨跌与整体经济形势密切相关,在全球经济一体化的今天,房地产行业甚至受全球经济的影响,所以单纯谈房地产拐点是没有意义的。但由于土地价格近来出现非理性的增长,随着国家强力控制信贷规模以及限制房地产企业融资,土地市场的拐点一定会出现。同时,随着经济适用房投放规模的加大,中低价位的房子会有一定程度放量。会上,大家还就什么性质的城市可能会面临较大的价格调整等问题进行了讨论。


北京时间传媒股份有限公司首席营销官蔡照明在录制现场

蔡照明提出房价增长的热气球模型

房价像是个热气球,这个热气球的高和低,和潘总列的那些数据没关系,而和气球里的温度有关系,这温度谁给的呢?老百姓的投资热情,也就是整个社会对房价的预期,大家觉得这个房价会高,然后它就会高,反之亦然。简单说,买第一套房子他赚了,所以他会接着买,接着买房价就接着高,如果他不赚钱呢?不赚钱了他就不买,房价就高不起来了——中国老百姓的投资来自于他的“愉快或不愉快体验”,而不是K线图。

借助物理学的概念,可以这么理解:气球的高度(房价)与浮力(购房行为)的平方成正比,而浮力与球内温度(购房热情\房价预期)成正比,也就是说房价随着老百姓的投资热情的高涨成平方的速度升高,而政府调控政策好比热气球燃料供应的控制开关,宏观调控改变了人们对房价升高的预期,也就必然改变气球运动的方式。


房价增长的热气球模型